Serie Betongold – Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten – wichtig für Vermögenserhalt der Vermieter?

Die Schuldenkrise in Europa schwelt. Einer der bekanntesten deutschen Historiker der Gegenwart, Arnulf Baring, bezeichnet den Euro gar als „Schnapsidee“ und fordert den Austritt Deutschlands aus der Währungsunion. Die Vorstellung, Deutschland könne den Euro retten sei ein großer Irrtum. In Zeiten wie diesen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt.

Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind.

Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete

Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter

Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau aus Regensburg liefert mit seinem Buch „Rechne mit Deinem Mieter ab  -  Betriebskosten, die zweite Miete“ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung.

Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch. Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt.

Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft gar nichts. In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?

Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden genau beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die jetzt erforderliche Legionellenprüfung wird eingegangen.

Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.

Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung diese Verteilerschlüssel kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt

Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung.

Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht. Die Betrachtung von Energieausweisen, der Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab. Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit: Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem  komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt und Immobilienfachwirt. war jahrelang in der Immobilienbrache tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.

Wo kann ich das Buch  kaufen?

Das Buch können sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen. Ebenso ist es unter trepnau.net erhältlich.

Amazon

ISBN-10: 3981499603